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商业地产的开发离不开业态更新和商业发展趋势

商业地产的开发离不开业态更新和商业发展趋势的研究,那是什么原因导致商业业态的更新和商业发展趋势的变化呢?商业业态变化对我们商业地产招商有什么意义呢?具体我们从以下两个方面来讲述。
 
第一:业态更新的原因
 
商业生态里面最重要是商品,商品的更新推动了业种业态的更新,这背后是生产力的更新,生产工艺的更新,更是科学技术的更新。如家用电器,如果没有家用电器的款式的增加、产量的增加,就不可能有国美、苏宁电器等这些大型的卖场出现,正因为有了这些产品的量的增加,款式上极大的丰富,同行之间的生产厂商激烈竞争以后,才能出现这些大型的代理商、销售商,这就是业态更新的原理。
 
业态更新以后,就产生了商业销售的大鳄,这就对商业的建筑产生了新的要求。国美、苏宁就要要求有和他产品相适应的建筑,也就是大卖场,这就对商品推动商业的业种、业态的更新,最后导致商业建筑的更新的根本原因。
 
由于业态的更新,导致商业模式的更新,一般商业模式为以下几种,
 
一、是连锁业态,连锁卖场。如国美,他统一采购,统一配送;而是百货业态,属于传统的业态,传统的业态也在更新中,传统的百货向时尚百货转型,综合百货向专业百货转型,向附加值比较高的那些行业发展,
 
二、批发市场
 
三、 特色专卖店,如上海外滩,
 
四、 专业市场
 
五、 购物中心
 
六、 餐饮业
 
七、 网上购物
 
八、 便利店等等
 
业种就是同类的店我们称之为业种。也就是一个行业里面的一个种类。
 
第二,我们谈谈商业资源
 
由于我们国家的人口比较多,所以生产的能力比较强,导致了商品过剩的现象比较严重,据统计,中国70-80%的商品是过剩的商品。由于产能比较大,所以为了提升自己的商品在市场上的占有份额,在商品的性价比方面、技术方面、款式方面不断进行更新,而科学技术的发展又促使了我们商品的生产能力提升,从而生产商品的速度大大地大于我们消费的能力。产能增大以后,需要有一消能与之相匹配,产品过剩了,需要借助强有力的销售网络来对他的产品进行销售,来回收资金,因为只有商品销售了以后才能是商品转化为真的价值,产品生产者才能赚取其中的利润。
 
第三:有了产能和消能以后,他需要一个 把产品转化为价值,获得利润的平台——商业地产,商业地产就是为产能和消能实现商品流通的平台,如果没有这个平台,单纯的从网络上去销售,在中国是行不通的,也不可能完全实现的。
 
第四:从关心商业资源的一些内容,如商品的产量数量、商业的销售能力、过卖力的变化等因素我们都可以把它称之为商业资源。商业资源是我们在招商中应该最重视的,如果没有商业资源我们就没办法招商,如果有了商业资源我们就要针对商业资源的实际进行招商,这是我们研究商业资源根本的出发点,
 
第五:商业地产的开发,开发商往往会把市场的最高利润都是自己的最高利润,这实际上是错误的。商业地产的开发利润实际上包括两个方面的利润,一个是房地产的利润,另一个是商业的利润。有时候我们在招商或是商业开发的过程中,会牺牲一部分的利润,觉得自己亏了。但实际上我们是把商业开发中的利润让给商家,树立这样一个观点以后,我们在招商中间就会顺利的多,如果没有做方面的认识的话,招商工作就会变得很困难。所以房地产企业一定要有两次分配的思想。一是我们拿到房地产开发的利润,在房地产开发的利润里面一定要细分成,一部分是我们房地产的利润,另一部分也应当是商家的利润。
 
第六:在商业资源开发方面我们一定要掌握商业企业发展的趋势,他们的发展就是我们商业开发的动力。另外我们要注意到商业的发展趋势。个别的行业,消费发展的趋势实际上就是未来商业发展的趋势,因为行业的盈利性加强了,那么他的租金的承受能力也随之加强,从而加强了租金的产出能力,所以我们要关心行业的发展。要注意挖掘我们商业的关系,因为商业活动带有很强的关系系色彩,没有一个事物能单独存在;
 
所以我们要掌握以下几点:
 
有亲缘性,就是在一个地域里面发展是比较容易的;
 
逐群性,也就是要进入商业的圈子,如果进入那个圈子,就不知道 这些商业的发展规律,这样去招商,是有一种盲目性的倾向。每个商业企业里面都会有一个部门他是负责商场的管理和招商的,所以他们的手里有商业资源,我们可以到他那里去配合和联络,有的企业干脆把人都挖过来了,这样对自己的企业是很有帮助的;参加商业领域里面的一些会议,你可以知道商业发展的一些趋势,也可以接触一些商业企业的人员;
 
直截了当,我们需要找那些企业,就直接上门拜访,如永辉超市,大润发等,和他们聊,把他们的要求变成我们的设计要求,这对我们商业地产的开发是很有利的;
 
是我们的项目发布信息的时候,商业地产的位置好的情况下其实只需发布招商信息即可,商家自己会找上门来;
 
参加商业的行业协会,也就是打进圈子的一个办法,以上使我们开发商也资源的一些很实在的很具体的方法。

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